Kündigung wegen eines LTV-Verstoßes: Rechtssicherheit in unsicheren Zeiten?

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Die Situation am Immobilienfinanzierungsmarkt hatte sich in den letzten Jahren spürbar zugespitzt: Obwohl Zeichen der Hoffnung aufkeimen, ist das Volumen notleidender Immobilienkredite (inklusive expliziter Non-Performing-Loans) in Deutschland seit 2022 um über 40 % gestiegen. Gleichzeitig laufen bis 2026 europaweit gewerbliche Immobilienkredite im Wert von über 300 Mrd. € aus. Hinzu kommt, dass viele Immobilien unter anderem aufgrund fehlender ESG-Konformität, vor allem aber wegen gestiegener Kapitalkosten abgewertet werden. Das hat gravierende Folgen: Darlehensnehmer können die vereinbarten LTVs (auf Englisch „Loan to Value“, also das Verhältnis des ausstehenden Darlehensbetrages zum Wert des oder der finanzierten Objekte) nicht mehr einhalten. Dürfen die Gläubiger in diesem Fall die Kündigung des Darlehensvertrags aussprechen? 

Eine mögliche Kündigung der Gläubiger braucht eine rechtliche Grundlage: Diese kann sich sowohl aus dem Gesetz ergeben als auch aus den vertraglichen Vereinbarungen.

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1. Gesetzliche Kündigungsgründe

Gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 490 BGB) kann der Darlehensvertrag nur dann vom Darlehensgeber außerordentlich gekündigt werden, wenn sich die wirtschaftliche Lage des Darlehensnehmers oder die Werthaltigkeit einer Sicherheit deutlich verschlechtert oder eine solche Verschlechterung zu erwarten ist und dadurch die Rückzahlung des Darlehens gefährdet wird. Die gesetzlichen Anforderungen sind dabei bewusst hoch angesetzt und erfordern eine umfassende Einzelfallprüfung. Eine Verschlechterung liegt dann vor, wenn sich die wirtschaftlichen Parameter in Bezug auf den Darlehensnehmer oder das finanzierte Objekt im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses objektiv und deutlich nachteilig verändert haben. Der einmalige Verstoß gegen eine einzelne im Vertrag vereinbare Finanzkennzahl (z. B. dem LTV) würden in der Regel für das Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsrechts wohl nicht ausreichen.

2. Vertragliche Kündigungsgründe: Events of Default

Kreditverträge enthalten aber üblicherweise einen Katalog von Kündigungsgründen („Events of Default“), die über das Gesetz hinausgehen. Dazu zählen auch die Verletzung von Finanzkennzahlen wie eben dem LTV. Laut LMA-Mustervertrag stellt der Verstoß gegen eine Finanzkennzahl ausdrücklich einen Event of Default und damit einen Kündigungsgrund dar. Ein LTV-Verstoß ist – sofern kein Heilungsrecht etwa durch einen sog. „Equity Cure“ vereinbart wurde – nicht heilbar und kann unmittelbar zur Kündigung berechtigen. Der Darlehensnehmer hat somit schlechte Karten, falls der Darlehensgeber den Weg der Verwertung der besicherten Immobilie gehen möchte.

Einige Verzweifelte mögen sich noch daran festhalten, dass das Kündigungsrecht bei einmaligem LTV-Verstoß – wie im LMA-Muster vorgesehen – aufgrund unangemessener Benachteiligung AGB-rechtlich angreifbar und damit unwirksam sei. Im Ergebnis muss man hier aber davon ausgehen, dass die Vereinbarung der Financial Covenants und das damit einhergehenden Kündigungsrecht keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) darstellen. Bekanntlich werden Finanzkennzahlen im Vorfeld des Vertragsschlusses ausgiebig diskutiert und verhandelt. Damit fehlt in der Regel die AGB-Eigenschaft und es kommt nicht mehr auf eine mögliche unangemessene Benachteiligung des Darlehensnehmers an.

3. Einschränkungen des Kündigungsrechts im Einzelfall

Nur in Einzelfällen ist der Darlehensgeber bei der Ausübung seines Kündigungsrechts beschränkt. Dies ist dann der Fall, wenn die Kündigung gegen „Treu und Glauben“ verstoßen würde, beispielsweise in nachfolgenden Fällen:

• Widersprüchliches Verhalten: Hat der Darlehensgeber frühere Covenant-Verstöße ausdrücklich gestattet oder stillschweigend geduldet, kann eine spätere Kündigung treuwidrig sein.
• Unverhältnismäßigkeit: Eine Kündigung kann unzulässig sein, wenn sie den Darlehensnehmer schwer schädigt, ohne dass dem Darlehensgeber ein Nachteil entstehen würde – etwa bei werthaltigen Sicherheiten. Dass aber die Kündigung eines hoch gehebelten Akquisitionsdarlehens regelmäßig den wirtschaftlichen Zusammenbruch des Darlehensnehmers nach sich zieht, steht ihrer rechtlichen Zulässigkeit nicht entgegen.
• Bekanntheit der Umstände: Kündigungsgründe, die dem Darlehensgeber bereits bei Vertragsschluss bekannt waren, dürfen nicht nachträglich zur Kündigung herangezogen werden.

4. Verhandeln lohnt sich

Gerade in der aktuellen Marktphase sollten Darlehensnehmer besonderes Augenmerk auf die vertraglichen Regelungen zur Ausübung des Kündigungsrechts durch die Gläubiger legen. Es empfiehlt sich, bereits im Rahmen der Vertragsverhandlungen klar definierte Einschränkungen zu vereinbaren, wie etwa Equity Cure Rechte oder sogenannte Mulligan-Klauseln.

Letztere gewähren dem Darlehensnehmer eine Art „zweite Chance“: Ein erstmaliger Verstoß gegen eine bestimmte Finanzkennzahl – wie etwa den LTV – löst nicht sofort ein Kündigungsrecht aus, sondern wird für einen begrenzten Zeitraum oder unter bestimmten Bedingungen „ignoriert“. Eine solche Klausel kann helfen, kurzfristige Schwankungen abzufedern, ohne dass sofort die Kreditbeziehung gefährdet ist.

Gerne unterstützen wir Sie bei der Verhandlung und der richtigen Formulierung Ihres Darlehensvertrags.