Vente des locaux loués. Quel impact sur une créance du locataire envers le bailleur ?

I - Résumé de l’arrêt

En l’espèce, la société « Immobilière Groupe Casino », aux droits de laquelle est venue la société « Mercialys » (le Vendeur), a donné à bail commercial, le 27 janvier 2004, à la société « Maisons du monde » (le Preneur) des locaux situés dans un centre commercial. Le Vendeur a fait délivrer, le 10 juin 2011, au Preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire au titre, notamment, de charges locatives impayées. Le Preneur s’est acquitté, à titre conservatoire, des sommes dues afin d’éviter la résiliation de son bail.

Le 22 décembre 2011, le Vendeur cède les locaux à la société « Immorente » (l’Acquéreur). L’acte de vente contient une clause de subrogation du Vendeur par l’Acquéreur aux termes de laquelle « l’acquéreur fera son affaire personnelle, d’une part, […], ainsi que de toutes les procédures qui pourraient survenir à compter de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, aux droits et obligations duquel il sera purement et simplement subrogé, d’autre part, de tout contentieux qui se déclarerait à compter du transfert de propriété, même si la cause en était directement ou indirectement antérieure ».

Le 29 avril 2015, le Preneur assigne le Vendeur en annulation du commandement de payer et en restitution des sommes qu’elle considère avoir indûment versées. Compte tenu des stipulations de l’acte de vente, le Vendeur a appelé en cause l’Acquéreur.

Par un arrêt en date du 19 avril 2022, la Cour d’appel de Montpellier a considéré que seul l’Acquéreur (et non plus le Vendeur) devait, en sa qualité de bailleur au jour de la délivrance de l’assignation par le Preneur et compte tenu de la clause de subrogation prévue à l’acte de vente (rappelée ci-dessus), restituer au Preneur les sommes indûment versées par ce dernier au Vendeur.

La Cour de Cassation casse l’arrêt d’appel, au visa de trois articles du Code civil :

• l’ancien article 1165 (devenu l’article 1199) posant le principe de l’effet relatif des contrats. La clause de subrogation contenue dans l’acte de vente n’était pas opposable au Preneur, celui-ci n’étant pas partie à l’acte (voir également cour d’appel de Paris, 27 juin 2003 – n°2001/11784) ;

• l’ancien article 1376 (devenu l’article 1302-1) posant le principe de la répétition de l’indû, obligeant le Vendeur, tenu à une dette personnelle vis-à-vis du Preneur, a lui rembourser les sommes indues ; et,
  
  
• de l’alinéa 1 de l’article 1743, posant le principe de l’opposabilité du bail à l’acquéreur qui en a eu connaissance. Le bail conclu initialement entre le Vendeur et le Preneur ne contenait pas de clause de subrogation similaire à celle prévue dans l’acte de vente.

En conséquence, la Haute Juridiction a considéré que, nonobstant les stipulations de l’acte de vente, le Preneur était en droit d’agir à l’encontre du Vendeur en restitution des sommes indûment versées avant la vente.

II - Le Vendeur tenu d’une dette personnelle à l’égard du Preneur

C’est notamment sur le fondement de la répétition de l’indû que le Preneur a pu se retourner contre le Vendeur (bailleur initial). En effet, comme indiqué par l’article 1302 du Code civil, « tout paiement suppose une dette ».

Une somme est indue lorsqu’une partie (l'accipiens) la reçoit à titre de paiement d'une autre (le solvens) en l’absence de toute dette préexistante. Dans ce cas, le solvens peut exercer une action en répétition de l’indû à l’encontre de l’accipiens afin d’obtenir la restitution de la chose indûment payée (article 1302-1 du Code civil).

La jurisprudence a pu affirmer que cette action ne peut être exercée qu’à l’encontre de l’accipiens (2^ème chambre civile – 30 novembre 2017, n°16-24.021).

En conséquence, aux termes de l’arrêt commenté, le Vendeur était tenu à l’égard du Preneur d’une dette personnelle antérieure à la vente et ce nonobstant la clause subrogatoire figurant à l’acte de vente.

En outre, l’arrêt précise que « Il résulte de la combinaison de ces textes [articles 1165 et 1376, anciens et 1743, alinéa 1er, du Code civil] que le locataire peut agir à l'encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente (…) ».

L’arrêt laisse sous-entendre que le Preneur aurait pu agir contre l’Acquéreur, à charge pour ce dernier de se retourner contre le Vendeur (sur une logique similaire, voir Cour d’appel de Paris, 27 juin 2003 n°2001/11784). On peut se demander toutefois si le Vendeur ne pourrait pas opposer efficacement à l’Acquéreur la clause de subrogation afin d’être tenu indemne des sommes litigieuses remboursées au Preneur.

III - Conséquences pratiques pour les bailleurs-vendeurs

Par cet arrêt, la Haute Juridiction vient fortement limiter l’intérêt des clauses de subrogation entre vendeur et acquéreur en cas de contentieux initié par le preneur.

Cet arrêt s’inscrit dans la continuité de ceux rendus en matière de versement de l’indemnité d’éviction selon lesquels le bailleur initial reste tenu de payer cette indemnité au preneur (voir 3^ème chambre civile, 13 Septembre 2011 - n° 10-18.241).

Compte tenu de la portée de cet arrêt, quels mécanismes pourraient s’offrir au bailleur-vendeur afin de rendre efficace la clause de subrogation ?

1. Faire concourir le preneur à l’acte de vente pour assurer une pleine efficacité au mécanisme de la subrogation ? Celle-ci paraît néanmoins difficilement applicable en pratique ;
   
   
2. L’on pourrait réfléchir, en relation avec les notaires, à certaines opérations sur obligations prévues par le Code civil, évoquées par d’autres confrères[1] (de type cession de dette, novation par changement de débiteur ou de créancier, délégation novatoire), à articuler entre les stipulations du bail commercial et de l’acte de vente.

Il ne s’agit que de pistes de réflexions à ce stade, qui ne manqueront pas d’animer les débats entre praticiens à l’avenir. Pour l’heure, les clauses de subrogation, quoique très usuelles, peuvent se révéler relativement inefficaces.

Retrouvez également cet article dans le n° 974 de JURIShebdo Immobilier

[1]               Voir notamment Bastien Brignon, « Inopposabilité de la cause de subrogation au preneur à bail commercial », Lexbase n°A62805B9