Legal Compass Schweiz: Real Estate

1. Worum geht es?

Das Stockwerkeigentum wurde 1965 ins Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) aufgenommen und ist seither eine tragende Säule des Wohneigentums in der Schweiz. Konkret hat ein Stockwerkeigentümer das Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu nutzen (Sonderrecht) und innen auszubauen. Auch in umliegenden Ländern wie Deutschland, Österreich, Frankreich und Italien ist das Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentums bestens bekannt und beliebt.

Nach über 60 Jahren Praxis ist klar, dass Anpassungen überfällig sind. Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 13. Mai 2026 eine Revisionsvorlage verabschiedet, die das Stockwerkeigentumsrecht aktualisieren soll, ohne dessen Grundstruktur zu verändern. Wir haben die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst.

2. Die Änderungen

2.1 Vermutung von gemeinschaftlichen Teilen

Bisher galt die Vermutung, dass Teile, die nicht ausdrücklich als gemeinschaftlich erklärt wurden, zum Sonderrecht gehören. Künftig wird diese Vermutung umgekehrt: Nicht zugewiesene Teile gelten neu als gemeinschaftlich. Für bestehendes Stockwerkeigentum sieht das Gesetz eine Übergangsbestimmung vor: Gebäudeteile, die vor Inkrafttreten der Änderung nicht als gemeinschaftlich erklärt wurden, gelten weiterhin als zum Sonderrecht gehörend. Wie bisher ist die Vermutung widerlegbar. Diese neue Regelung ist zu begrüssen und entspricht der bisherigen gelebten Praxis.

2.2 Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen

In der Praxis sind Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen – etwa an einem Gartensitzplatz oder einem Parkplatz – weit verbreitet, waren bisher aber gesetzlich kaum geregelt. Neu ist diese Möglichkeit ausdrücklich vorgesehen: Im Begründungsakt, im Stockwerkeigentümer-Reglement (nachfolgend: Reglement) oder durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung (nachfolgend: StWE-Versammlung) können ausschliessliche Nutzungsrechte an einzelnen gemeinsamen Teilen zugeteilt werden. Solche Nutzungsrechte können – sofern das Reglement nichts anderes vorsieht – nur durch die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile halten, eingeräumt, abgeändert, übertragen oder aufgehoben werden.

Da Sondernutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen in der Praxis eine hohe Bedeutung haben, wird die explizite gesetzliche Regelung befürwortet. Wünschenswert wäre zusätzlich eine Regelung, wonach der Austausch von gleichwertigen Sondernutzungsrechten – wie etwa Parkplätzen – ohne Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer zulässig ist. Eine Überprüfung des Reglements zu diesem Punkt ist daher empfohlen.

2.3 Zwingender Aufteilungsplan

Künftig muss bei jeder Begründung von Stockwerkeigentum zwingend ein Aufteilungsplan beim Grundbuchamt eingereicht werden, der die Sonderrechts- und Gemeinschaftsteile klar voneinander abgrenzt. Zwar war bisher gemäss Grundbuchverordnung nur in bestimmten Fällen ein Aufteilungsplan vorgeschrieben, doch in der Praxis wurde er bereits regelmässig der Grundbuchanmeldung beigelegt. Insofern ändert sich in der Praxis wenig.

2.4 Baurecht-Verlängerung ohne Einstimmigkeit möglich

Nicht selten ist Stockwerkeigentum auf einem Baurecht errichtet, das auf höchstens 100 Jahre befristet werden kann. In der Praxis wird dies oft für eine kürzere Dauer vereinbart. Bei einem Baurecht können der Eigentümer des Bodens und derjenige des Gebäudes auseinanderfallen. Für die Verlängerung des Baurechts war bisher auf Seiten der Stockwerkeigentümergemeinschaft als Baurechtsberechtigte Einstimmigkeit nötig. Das bedeutete, dass ein einziger Stockwerkeigentümer durch seine Verweigerung den Untergang des gesamten Stockwerkeigentums bewirken konnte. Gerade bei grossen Gemeinschaften führte dies immer wieder zu Problemen.

Neu muss nur noch eine Mehrheit der Stockwerkeigentümer der Verlängerung des Baurechts zustimmen. Wer nicht zustimmt, scheidet beim Ablauf der ursprünglichen Baurechtsdauer aus der Gemeinschaft aus. Die Anteile der Ausscheidenden gehen – sofern nichts anderes vereinbart ist – im Verhältnis der Wertquoten als gewöhnliches Miteigentum auf die verbleibenden Stockwerkeigentümer über. Die bisherigen Stockwerkeigentümer haben Anspruch auf eine Entschädigung. Diese entspricht der sogenannten Heimfallsentschädigung, also jener Entschädigung, die der ausscheidenden Stockwerkeigentümer vom Grundeigentümer erhalten hätten, wäre das Baurecht nicht verlängert worden.

2.5 Erneuerungsfonds gerichtlich erzwingen

Ein allgemeines Obligatorium für Erneuerungsfonds wird zwar nicht eingeführt. Neu können aber einzelne Stockwerkeigentümer beim Gericht die Errichtung oder Anpassung eines Erneuerungsfonds für nötige Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten einklagen, wenn die Gemeinschaft einen Fonds oder dessen Abänderung ablehnt. Um Klagen mit schikanösem Charakter zu verhindern, muss die Klage in Gemeinschaften mit mehr als vier Stockwerkeigentümer von mindestens zwei Mitgliedern erhoben werden.

Viele Gebäude aus den 1960er- und 1970er-Jahren sind heute sanierungsbedürftig. In heutigen Reglementen wird meist bereits ein Erneuerungsfonds vorgesehen. Anstelle eines Klagerechts hätte man auch ein gesetzliches Obligatorium für einen Erneuerungsfonds einführen können – inklusive Kriterien zu dessen Höhe, einem Quorum für Bezüge oder einer Opting-out-Option. Das würde teure und oft jahrelange Gerichtsverfahren verhindert oder zumindest reduziert. Zudem hätte ein neuer Stockwerkeigentümer eine gewisse Sicherheit, dass die finanziellen Mittel für nötige gemeinschaftliche Investitionen vorhanden sind.

2.6 Mängelrechte

Das Bundesgericht hat 2018 (BGE 145 III 8) entschieden, dass ein Stockwerkeigentümer bei Mängeln an gemeinsamen Bauteilen den Nachbesserungsanspruch gegenüber dem Unternehmer nicht nur im Umfang seiner Wertquote geltend machen kann, sondern für sämtliche Mängel. Neu soll diese Praxis erweitert werden: Ein Stockwerkeigentümer, der Mängel an gemeinschaftlichen Teilen gegenüber dem Unternehmer rügt, muss den Verwalter oder die Gemeinschaft informieren. Danach findet innerhalb von drei Monaten eine Koordinationsversammlung statt, um die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte zu koordinieren und widersprüchliche Prozesstaktiken zu verhindern. Je nachdem, ob Nachbesserung oder Minderung gefordert wird, gelten unterschiedliche Voraussetzungen. Zudem werden die Einreden des Unternehmers bei Situationen eingeschränkt, in denen gemäss Werkvertrag die Mängelrechte des jeweiligen Stockwerkeigentümers stark beschränkt wurden.

Mängeln an gemeinschaftlichen Teilen kommen immer wieder vor. Mit den neuen Regeln wird eine solide Basis geschaffen, um Mängelrechte innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu koordinieren und geltend zu machen.

2.7 Stockwerkeigentümerversammlung

a) (Virtuelle) StWE-Versammlung

Neu wird ausdrücklich festgehalten, dass Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft protokolliert werden müssen – inklusive Datum und Unterschrift. Der Gesetzgeber begründet dies mit der Nachvollziehbarkeit und der Geltung für künftige Stockwerkeigentümer. Auffallend ist, dass das Protokoll erst mit Datierung und Unterzeichnung Gültigkeit erlangt. Aufgrund dieses strengen Formzwangs muss der Verwalter oder jeweilige Vorsitzende sicherstellen, dass diese Formvorschriften eingehalten wird.

Es ist zudem bedauerlich, dass die Revision keine Regelung zur virtuellen StWE-Versammlung enthält. Im Rahmen der Covid-19-Gesetzgebung hätte man hierbei bereits erste Erfahrungen gesammelt. Immerhin bestätigt die Botschaft, dass ein Reglement virtuelle StWE-Versammlungen zulassen kann, was bisher umstritten war. Es bleibt deshalb den Stockwerkeigentümern überlassen, eine entsprechende Bestimmung im Reglement aufzunehmen, um auch virtuelle StWE zu ermöglichen. Dies dürfte gerade bei besonders grossen Stockwerkeigentümergemeinschaften Sinn machen.

b) Vorübergehender Stimmrechtsentzug als neues Sanktionsinstrument

Bei systematischer Verweigerung der Zustimmung zu Beschlüssen oder bei wiederholter Verletzung finanzieller Pflichten kann die Gemeinschaft einem Mitglied vorübergehend – d.h. bis zur nächsten StWE-Versammlung - das Stimmrecht entziehen (maximal drei Mal). Der Beschluss erfordert grundsätzlich Einstimmigkeit aller übrigen Mitglieder, bei Gemeinschaften ab 30 Mitgliedern genügt eine Dreiviertelmehrheit.

Was genau unter "systematischer Verweigerung der Zustimmung zu Beschlüssen" zu verstehen ist, werden die Gerichte zu klären haben. Gemäss Botschaft geht es v.a. darum, diejenigen vom Stimmrecht auszuschliessen, welche systematisch ohne plausible Gründe opponieren.

3. Würdigung und Empfehlung

Die geplante Revision bringt praxisnahe Verbesserungen, die das Zusammenleben in Stockwerkeigentumsgemeinschaften erleichtern und die Rechtssicherheit erhöhen sollen. Gleichzeitig entstehen neue Pflichten und Gestaltungsmöglichkeiten, die frühzeitig beachtet werden sollten, das heisst:

• Bestehende Stockwerkeigentümergemeinschaften sollten ihre Reglemente und Begründungs- und Änderungsakte überprüfen, insbesondere hinsichtlich der Regelung von Sondernutzungsrechten, dem Erneuerungsfonds sowie der Protokollierungspraxis von StWE-Versammlungen.
• Wer Stockwerkeigentum auf einem Baurecht besitzt, sollte die neuen Möglichkeiten und Risiken der Baurecht-Verlängerung kennen.

Die Vorlage untersteht dem fakultativen Referendum und ist noch nicht in Kraft. Der Zeitpunkt des Inkrafttretens wird vom Bundesrat bestimmt und ist derzeit nicht bekannt. Das Geschäft ist aktuell im Parlament und wird voraussichtlich an der Sommersession 2026 an die vorberatenden Kommission überwiesen. Wie lange die Debatten im National- und Ständerat dauern, ist nicht abschätzbar.

Wir empfehlen Ihnen, sich bereits jetzt mit den geplanten Änderungen auseinanderzusetzen und Ihre bestehenden Vereinbarungen auf Anpassungsbedarf prüfen zu lassen. Gerne unterstützen wir Sie bei der Analyse Ihrer konkreten Situation und bei der Vorbereitung auf die aufgezeigten Änderungen.