Neue Regelung für Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

In der Praxis wurden Mietverträge oft mit Indexklauseln ausgestattet. Der OGH hat allerdings viele dieser Klauseln wegen Intransparenz oder Benachteiligung für unwirksam erklärt. Der Gesetzgeber reagierte darauf mit dieser neuen Regelung § 879a ABGB, um Rechtssicherheit zu schaffen.

Die Bestimmung ist Teil des Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetzes (ZIAG) und soll Rechtsklarheit bei der Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen schaffen. Anlass für die gesetzliche Klarstellung war die in den letzten Jahren zunehmende uneinheitliche und teils schwer vorhersehbare höchstgerichtliche Judikatur zu Wertsicherungsklauseln, insbesondere im Mietrecht.

Im Zentrum der Neuregelung steht die Frage, wann eine Wertsicherungsklausel gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist, wenn sie auf eine bereits vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl Bezug nimmt. Die Indexzahl zeigt, wie sich das allgemeine Preisniveau im Vergleich zu einem Basisjahr verändert hat.

Zeitlicher Abstand als maßgebliches Kriterium

Nach dem neuen § 879a ABGB ist bei der Beurteilung der gröblichen Benachteiligung insbesondere der zeitliche Abstand zwischen Vertragsabschluss und der herangezogenen Indexzahl zu berücksichtigen. Der Gesetzgeber greift damit die Überlegung auf, dass eine Wertsicherung insbesondere dann problematisch sein kann, wenn sie Preissteigerungen berücksichtigt, die bereits vor Vertragsabschluss eingetreten sind, ohne dass hierfür eine sachliche Rechtfertigung besteht. Liegt der Ausgangsindex deutlich zurück, spricht dies für eine gröbliche Benachteiligung.

Demgegenüber stellt der Gesetzgeber klar, dass nicht jede Bezugnahme auf eine vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl unzulässig ist. Unbedenklich bleibt insbesondere die Anknüpfung an die zuletzt verlautbarte Indexzahl, auch wenn diese formell noch vor dem Abschlussdatum liegt. In der Praxis wird dies regelmäßig der Fall sein und entspricht auch der jüngeren Rechtsprechung des OGH, die nunmehr gesetzlich abgesichert wurde.

Massenverträge im Mietrecht?

§ 879a ABGB enthält darüber hinaus eine Sonderregelung für sogenannte Massenverträge, die typisch regelmäßig wiederkehrende Inhalte erfassen. Bei diesen ist zusätzlich zu berücksichtigen, ob eine einheitliche Parallelisierung zweckmäßig ist. Mietverträge fallen jedoch nicht unter den Begriff der „Massenverträge“ im Sinne des § 879a ABGB. Die Zulässigkeit einer vorvertraglichen Indexzahl ist im Mietrecht daher weiterhin primär am zeitlichen Abstand und an der sachlichen Rechtfertigung zu messen.

Gesetzlich zwingende Vorgaben als Rechtfertigung

Darüber hinaus wird klargestellt, dass keine gröbliche Benachteiligung vorliegt, wenn zwingende gesetzliche Vorgaben es verbieten, den Zeitraum bis zum Vertragsabschluss bei der Berechnung des Entgelts zu berücksichtigen.

Das ist insbesondere im Mietrecht bei Richtwert- und Kategoriemietzinsen relevant. Dort muss der Mietzins zwingend auf Basis des jeweils geltenden Richtwerts bzw. Kategoriemietzinses festgelegt werden. Daher ist es zulässig, die Wertsicherung an jene Indexzahl zu knüpfen, die für die nächste gesetzliche Anpassung maßgeblich ist, auch wenn diese rechnerisch in der Vergangenheit liegt.

Anwendung auch auf bestehende Verträge

Abschließend ist zu beachten, dass § 879a ABGB nicht nur für neu abgeschlossene, sondern auch für bereits bestehende Verträge gilt. Der Gesetzgeber hat damit versucht eine einheitliche Grundlage zur Beurteilung von alten und neuen Vereinbarungen zu schaffen und bisherige Unsicherheiten in der Rechtsprechung zu bereinigen.

Fazit

Die gesetzliche Neuregelung zu Wertsicherungsklauseln schafft klare und verbraucherfreundliche Vorgaben für Mietverträge. Sie legt fest, wann die Bezugnahme auf frühere Indexzahlen zulässig ist, berücksichtigt den zeitlichen Abstand und schützt vor gröblicher Benachteiligung. Bei der Gestaltung neuer Mietverträge sollten diese Änderungen beachtet werden, um rechtliche Risiken zu vermeiden.